Warunki zabudowy
Zanim rozpoczniesz procedurę uzyskiwania WARUNKÓW ZABUDOWY sprawdź czy działka, którą się interesujesz leży w obszarze, w którym obowiązuje MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO.
Dla Krakowa sprawdź tu: https://www.bip.krakow.pl/?id=412
Procedura dla Waruków Zabudowy – Dla Krakowa znajdziesz tu:
https://www.bip.krakow.pl/uslugi/AU-1
Poniżej kilka istotnych wskazówek co do samej WZ
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:
wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą – w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe – które utraciły moc – przewidywały inwestycje publiczne (na przykład drogi);
wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;
dyrektorem parku narodowego – jeśli chodzi o obszary położone w granicach parku i jego otuliny;
organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych – jeżeli chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne;
właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.
Projekt decyzji musi sporządzić osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.
Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i nie musi nawet szczegółowo uzasadniać swojego odwołania. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc i więcej.
Ile się czeka na warunki zabudowy?
Teoretycznie urząd ma na to dwa miesiące, jednak w praktyce na decyzję o warunkach zabudowy czeka się cztery-sześć miesięcy. Dzieje się tak dlatego, że decyzja jest zazwyczaj uzgadniana z kilkoma organami, a każdy z nich ma na to dwa tygodnie.
Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas od 9-12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli:
w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego
albo
w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub jego zmiana.
Poza tym przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (na przykład obszaru parku krajobrazowego).
Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który ją wydał, w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania. Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego.
Ile jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdzi jej wygaśnięcie, jeżeli:
inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce;
dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.
Z USTAWY
z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Art. 61. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy
1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
1a. Przepisu ust. 1 pkt 1a nie stosuje się do inwestycji:
1) zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
2) w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 1a nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.
2a. (uchylony)
3. Przepisów ust. 1 pkt 1-2 nie stosuje się do:
1) linii kolejowych, dróg i lotnisk;
2) obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;
3) instalacji odnawialnego źródła energii;
4) urządzeń wodnych;
5) stacji paliw;
6) ogólnodostępnych stacji ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 875, 1394, 1506 i 1681 oraz z 2024 r. poz. 834);
7) obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
8) zalesienia terenu;
9) obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;
10) pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki.
4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
5a. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
6. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych.
7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:
1) linii zabudowy;
1a) maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
2) udziału powierzchni zabudowy;
3) szerokości elewacji frontowej;
4) wysokości zabudowy;
5) geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);
6) minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
7) minimalnej liczby miejsc do parkowania.