Pozyskanie warunków zabudowy

Zanim rozpoczniesz procedurę uzyskiwania WARUNKÓW ZABUDOWY sprawdź czy działka którą się interesujesz leży w obszarze w którym obowiązuje MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. https://www.bip.krakow.pl/?id=412

We wniosku o warunki zabudowy określamy: http://www.bip.krakow.pl/?dok_id=3276&sub=procedura&proc=AU-1

• Granie terenu objętego wnioskiem. Musimy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki), w skali 1:500 lub 1:1000;
• planowany sposób zagospodarowania terenu oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (przedstawiamy je w formie opisowej i graficznej na planie zagospodarowania działki na mapie);
• informacje, warunki od podmiotów które zapewnią dla planowanej inwestycji: zapotrzebowanie na wodę, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, energie elektryczną a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (na przykład dostęp do drogi), ewentulanie również sposób gospodarowania odpadami (jeśli planujemy warsztat lub zakład produkcyjny);
• charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko (gdy inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko – czyli nie jest zaliczona do inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga ustalenia zakresu tego oddziaływania);
• powierzchnię sprzedaży (gdy planuje się budowę obiektu handlowego).

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:

• wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą – w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe – które utraciły moc – przewidywały inwestycje publiczne (na przykład drogi);
• wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;
• dyrektorem parku narodowego – jeśli chodzi o obszary położone w granicach parku i jego otuliny;
• organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych – jeżeli chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne;
• właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.

Projekt decyzji musi sporządzić osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i nie musi nawet szczegółowo uzasadniać swojego odwołania. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc i więcej.

Ile się czeka na warunki zabudowy?

Teoretycznie urząd ma na to dwa miesiące, jednak w praktyce na decyzję o warunkach zabudowy czeka się cztery-sześć miesięcy. Dzieje się tak dlatego, że decyzja jest zazwyczaj uzgadniana z kilkoma organami, a każdy z nich ma na to dwa tygodnie.

Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli:

• w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
• w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub jego zmiana.

Poza tym przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (na przykład obszaru parku krajobrazowego).

Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który ją wydał, w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania. Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego.

Ile jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdzi jej wygaśnięcie, jeżeli:

• inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce;
• dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy krok po kroku

Jednym z etapów na drodze do wybudowania upragnionego domu inwestycji jest uzyskanie warunków zabudowy. Wniosek o wydanie warunków zabudowy wraz z odpowiednimi załącznikami należy złożyć w urzędzie gminy.

Jak to zrobić krok po kroku?

Składając wniosek o wydanie warunków zabudowy należy jednak pamiętać, że otrzymanie decyzji obwarowane jest pewnymi wymogami. Przede wszystkim wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami (dotyczącymi ochrony środowiska naturalnego itp.).

Ponadto działka musi:

• Posiadać albo mieć zaplanowane odpowiednie uzbrojenie.
• Mieć dostęp pośredni bądź bezpośredni do drogi publicznej.
• Nie wymagać zgody na zmianę przeznaczenia (na cele nierolnicze lub nieleśne).
• Posiadać w sąsiedztwie przynajmniej jedną działkę (z dostępem od tej samej drogi publicznej), której sposób zabudowania daje podstawy do wydania warunków dla naszych planów.

Wyjątek stanowi tu zabudowa zagrodowa, ale tylko w przypadku, gdy gospodarstwo rolne ma powierzchnię powyżej średniej dla danej gminy.

Jeżeli spełnione są wszystkie te warunki możemy przystąpić do składania wniosku.
Ze względu na to, że gminy same ustalają formę wniosku, mogą się one różnić między sobą. Dlatego też formularz powinniśmy albo bezpośrednio z miejscowego urzędu, bądź też w formie PDF z jego strony internetowej.

Krok drugi – uzupełnienie formularza

Do wypełnienia wniosku należy się przygotować – zgromadzić odpowiednie dokumenty oraz przemyśleć kilka kwestii.
Co należy umieścić we wniosku?

Adres i numer ewidencyjny działki, dla której chcemy uzyskać warunki. Numer ewidencyjny otrzymamy w wydziale geodezji starostwa lub gminy.

Nazwę (lub numer) drogi publicznej, z której jest wjazd na działkę.

Jaki rodzaj inwestycji planujemy na danej działce – czy ma być to rozbudowa istniejącego obiektu, czy też budowa od podstaw.

Przewidywane, przybliżone parametry inwestycji. Chodzi przede wszystkim o o powierzchnię działki, budynków, dróg, parkingów, zieleni, ale także o przybliżone wymiary samego budynku (powierzchnia całkowita, użytkowa, wysokość obiektu).

W jaki sposób chcemy zagospodarować daną działkę – czy ma być to dom jednorodzinny, bliźniaczy, na obrzeżach graniczących z inną działką, itp.

Szczegóły dotyczące budynku – ilość kondygnacji, konstrukcja dachu (kąt nachylenia, ilość spadów), ewentualna powierzchnia garażowa.

Planowany sposób:

• zaopatrywania w ciepło (drewno, gaz, węgiel, olej, itp.)
• dostarczania wody (z wodociągu miejskiego lub z własnej studni),
• odprowadzania ścieków (system kanalizacyjny, zbiornik – szambo, oczyszczalnia przydomowa),
• gospodarowanie odpadami (umowa z firmą systematycznie odbierającą pojemniki).
• Szacunkowe, zgodne z warunkami przyłączenia, dobowe zapotrzebowanie na gaz, wodę i energię elektryczną.

Krok trzeci – załączniki

Wniosek należy uzupełnić o dodatkowe dokumenty:

• Zaświadczenia od zakładów zarządzających sieciami o tym, że uzbrojenie terenu (funkcjonujące lub planowane) jest adekwatne do projektowanych potrzeb. Rolę tę może spełniać umowa o przyłączenie lub warunki techniczne przyłączenia.
• Kopia mapy zasadniczej (skala 1:500 lub 1:1000) w dwóch egzemplarzach. Są one sporządzane są w formacie A3 i można je uzyskać w powiatowym ośrodku informacji geodezyjnej i kartograficznej w cenie 45zł. Mapa musi obejmować teren działki wraz z otoczeniem o promieniu trzykrotności szerokości frontu działki, ale nie mniejszym niż 50 metrów. Frontem określana jest strona od której znajduje się główny wjazd lub wejście na działkę. Granice działki należy wyraźnie zaznaczyć na kolorowo. Na jednej z map oznaczamy miejsca, w których planujemy wybudowanie określonych we wniosku obiektów.
• Niektóre urzędy wymagają dokładniejszych informacji dotyczących budynków – szczegółowych rysunków, opisów, czy nawet wstępnej koncepcji architektonicznej.

Jeżeli po lekturze powyższego tekstu nie podejmiecie się Państwo rozpocząć samodzielne działań w celu uzyskania WARUNKÓW ZABUDOWY zapraszamy do kontaktu z naszym BIUREM chętnie odpowiemy na każde zadane pytania. Nie ma głupich pytań tylko są głupie odpowiedzi. A jeżeli uznacie Państwo że lepszym i skuteczniejszym rozwiązaniem jest powierzenie nam całości lub części czynności z powyższego zakresu zapraszamy do kontaktu. Dane kontaktowe w zakładce „KONTAKT”. Ceny uzależnione od stopnia złożoności oczekiwanego efektu oraz od zakresu przekazanego zlecenia.